Татвараас татгалзах заль

Нийтлэгдсэн огноо: 2023-06-06 11:05:00

ЕБС-ийн Нийгмийн ухааны ангийн хананд “Төр оршихуй дор татвар буй. Татвар буй дор төр оршмуй” гэх бичиг бүхий зурагт самбар өлгөөтэй байдаг байлаа. Түүнчлэн ахлах ангид орохтой зэрэг сурагчдад татварын талаарх ойлголт өгч, иргэд татвараа үнэн зөв, шударга төлснөөр эрүүл мэнд, нийгмийн үйлчилгээг чанар, хүртээмжтэй авах боломж бүрдэнэ зэргээр сургаж, ухуулдаг байв.

Түүнээс хойш 10 илүү жил өнгөрчээ. Энэ хугацаанд яг дээрх ухагдахуунаар ажилласан хөлс, амьдарсан байр, унасан унаа зэргээсээ татвар төлж, иргэний үүргээ биелүүлж ирсэн. Ингэхээс ч аргагүй. Манай улсын төсвийн орлогын 90 гаруй хувийг хувийг татварын орлого бүрдүүлдэг. Тиймээс иргэн, аж ахуйн нэгж татвараа үнэн зөв, шударга төлөхөөс нийгмийн баталгаа, улсын хөгжил шууд хамаарна. Харамсалтай нь, татвар төлөх нь улсын оршихуйтай салшгүй холбоотой болохыг хүүхдүүд ухамсарлаж, нэг хэсэг хүн дээрх үүргээ ёсчлон биелүүллээ гээд татварын тэгш тогтолцоо, шударга оролцоо төлөвшиж дөнгөхгүй байна. Товчхондоо, Монгол Улсын татварын тогтолцоо тэгш зарчмаар хэрэгжиж чадахгүй олон жилийн нүүр үзлээ. Үүнийг үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварын хэрэгжилтээс харж болохоор байгаа юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвар төлөх хувь, хэмжээ нь бүртгүүлсэн хугацаа болон байршлаас хамаараад харилцан адилгүй байна. Ижил хугацаанд ашиглалтад орсон, нэг хотхоны айлууд үл хөдлөх хөрөнгөө хэзээ худалдаж, улсын бүртгэлд ямар ханшаар бүртгүүлснээсээ хамаараад харилцан адилгүй татвар төлж байна. Мөн адил төрлийн үйлчилгээ эрхэлж байгаа байгууллагууд байршлаасаа шалтгаалаад өөр, өөр татвар төлсөөр олон жилийн нүүр үзлээ. Түүнчлэн үйлчилгээ эрхэлж байгаа объектоо хэзээ, ямар үнэлгээтэй бүртгүүлснээс татварын хувь хэмжээ мөн харилцан адилгүй байгаа юм.

Нэмэх хасах хамаарал

Компани, хоршоо, нөхөрлөл, гадаадын хөрөнгө оруулалттай аж ахуйн нэгж, тэдгээрийн төлөөлөгчийн газар, төрийн бус байгууллага, сан, шашны байгууллага, төрийн болон орон нутгийн өмчит хуулийн этгээд, Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн зэрэг этгээдийг үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвар төлөгч гэж тодорхойлно.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын хуулиас

Дээрх хуульд заасан үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлөгчийн тоо улсын хэмжээнд жил бүхэн 4-6 мянгаар нэмэгдэж байна. 2020 онд үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлөгч 33 мянга байсан бол 2022 онд 43.8 мянга болж сүүлийн хоёр жилд 10 мянгаар нэмэгджээ. Түүнчлэн татвар ногдуулсан үл хөдлөх хөрөнгийн тоо ч сүүлийн хоёр жилд 20 орчим мянгаар нэмэгдсэн байна. Тодруулбал, 2020 онд татвар ногдуулсан үл хөдлөх хөрөнгийн тоо 45.2 мянга байсан бол өнгөрсөн жил 63.8 мянга болж өсжээ. Тэдгээрийн олонх нь Улаанбаатар хотод бий. Нийслэлд бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн тоог харвал, 2011 онд 6451 байсан бол 10 жилийн дотор дөрөв дахин өсөж, 27 мянган хүрсэн байгаа юм. Энэ хэрээр татвар төлөгчийн тоо ч нэмэгдсээр буй. Гэвч татварын хувь хэмжээ сүүлийн 10 жилийн хугацаанд өөрчлөгдөж, шинэчлэгдээгүй байгаа юм.

“Өнө настай” тогтоол

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хуульд эд хөрөнгийн албан татварын хувь хэмжээг 0.6-2 хувь байхаар заасан байдаг. Харин яг хэдэн хувиар тогтоох эрх нь аймаг, нийслэлийн Иргэдийн төлөөлөгчийн хуралд байхаар хуульчилсан байна. Тиймээс хуульд заасны дагуу 2012 оны НИТХ-ын тогтоолоор үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын хувь хэмжээг тогтоосон байдаг. Улмаар 2013 оноос өнөөдрийг хүртэл хэрэгжиж буй тус тогтоолд нийслэлд буй эд хөрөнгийн албан татварын хувь хэмжээг бүсчлэлээс нь хамаарч харилцан адилгүй тогтоожээ. Түүнчлэн хуульд татварын дээд хязгаарыг хоёр хувь гэж тусгасан байдаг ч нийслэлд хамгийн ихдээ нэг хувиар татвар авч байгааг Татварын ерөнхий газраас мэдээлсэн юм.

Үл хөдлөхийн үнэлгээний нэг хувиар тооцож татвар авдаг нэгдүгээр бүсчлэлд

БГД-ийн 1-8 хороо, 12-19 хороо, БЗДийн 1, 3, 6, 13-16 хороо, 18, 25 хороо, СХД-ийн 2, 3, 14-19, 23, 27, 29, 30, 31 хороо, СБД-ийн 1- 11 хороо, ХУД-ийн 1, 2, 3, 11, 15 хороо, ЧД-ийн 1-6 хороо хамаардаг.

0.8 хувийн татвар тооцож авдаг хоёр, гуравдугаар бүсчлэлд

БГД-ийн 9-11, 20-23 хороо, БЗД-ийн 2, 4, 5, 7- 12, 17, 19- 24, 26-28 хороо, СХД-ийн 1, 4-13, 20-26, 28, 32 хороо, СБД-ийн 12, 13, 20 хороо, ХУД-ийн 4-12, 16 хороо, ЧД-ийн 7-19 хороо хамаарна.

0.6 хувийн татвар тооцож авдаг дөрөв, тавдугаар бүсчлэлд

СБД-ийн 14, 15, 16, 17, 18, 19 хороо, ХУД-ийн 13 14 хороо, Налайх дүүргийн 1-7 хороо, Багануур дүүргийн 1-5 хороо, Багахангай дүүргийн 1, 2 хороод хамаарч байна. Ийн татварын хувь хэмжээг бүсчилсэн байдлаар ногдуулж буй нь ч учир дутагдалтай. Үүний оронд орон сууцанд тэдэн хувийн татвар ногдуулна, үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай байвал тэдэн төгрөгийн татвар оногдоно гэх зэргээр нарийвчлан тусгах нь оновчтой гэдгийг мэргэжилтнүүд хэлдэг.

СЭЗИС-ийн ахлах багш Ч.Өнөржаргал

Үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвар иргэдэд ижил тэгш бус үйлчилж байна. Орон сууцны хувь хэмжээ тэдээс тэдэн төгрөгийн үнэтэй байвал ийм татвар ногдуулна гэдэг ч юм уу. Үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай байвал тэдэн төгрөг төлнө гэдэг ч юм уу. Илүү нарийвчилсан байдлаар татвар тогтоовол тэгш, шударга нөхцөл бүрдэнэ.

Татвараас бултах “сүвэгч”

2023 оны нийслэлийн төсвийн орлогын 55.5 хувийг хувь хүний орлогын албан татвар бүрдүүлж байна. Харин аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татвар 16.5 хувийг, хөрөнгийн албан татвар 7.9 хувийг, бусад татвар 9.8 хувийг бүрдүүлж буй. Харин татварын бус орлого 10.2 хувийг бүрдүүлж байгааг албаны эх сурвалж мэдээллээ. Эдгээрийн дотор үл хөдлөхийн татвар 5 хувийг нь бүрдүүлж буй. Энэ тун хангалтгүй тоо. Нийслэл дэх үл хөдлөх эд хөрөнгийн нийт үнэлгээ өнгөрсөн оны байдлаар 16 их наядаар хэмжигдэж байхад түүнд ногдуулж байгаа татварын орлогын хэмжээ ердөө 83 тэрбум төгрөг байгаа юм. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэлгээнээс тооцож татвараа хурааж чадахгүй байгаатай шууд холбоотой. Манай улс үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эсвэл даатгалд даатгуулсан, данс бүртгэлд бүртгүүлсэн үнийн дүнгээр гэсэн гурван хүчин зүйлийн аль нэгээс тооцож татвар ногдуулах зохицуулалттай. Гэвч иргэн, аж ахуйн нэгжүүд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлсэн үнэлгээгээ түгээмэл ашиглаж, түүнд ногдох татварыг улсад тушаадаг байна. Улмаар олонх нь одоогоос цөөнгүй жилийн өмнө улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үнэлгээгээрээ татвар төлж байгаа нь татварын тэгш, шударга бус байдлыг бий болгож буй.

Татварын мэргэшсэн зөвлөхийн нийгэмлэгийн Удирдах зөвлөлийн дарга, Ерөнхийлөгч Г.Алтанзаяа

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар нь тухайн орон бүс нутгийн гол орлогыг бүрдүүлдэг татвар. Татвар ногдуулах гол үндэслэл нь үнэлгээ байдаг. Одоогийн хуулиар үнэлгээг улсын бүртгэлд бүртгэлд бүртгүүлсэн эсвэл даатгуулсан, үгүй бол данс бүртгэлээр гэх гурван зүйлийн аль нэгээс тооцдог. Нэг ижил байршилд байгаа хөрөнгө хэзээ бүртгүүлснээсээ хамаараад ялгаатай үнэлгээтэй байгаа юм. Тиймээс энэ байдлаа ашиглаж татвар төлөх нь түгээмэл. Ингэснээр тэгш бус байдлыг бий болгож байна. 1990-ээд онд бүртгүүлсэн байр бага үнэтэй байхад 2022 оны байрны зах зээлийн үнэлгээ илүү өндөр байдаг. Үүний улмаас татварын ялгаатай байдал үүсэж байгаа юм.

Нийслэлийн Засаг даргын Эдийн засаг, дэд бүтцийн асуудал хариуцсан нэгдүгээр орлогч Ж.Сандагсүрэн

Үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэлгээнээс тооцож татвараа хурааж чадахгүй байгаа. 1990-2000-аад оны үед бүртгэл хийлгэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ өнөөгийн түвшнээс бага байх нь тодорхой. Бага үнэлгээний дүнгээс тооцож, татвар хураахаар бага орлого төвлөрүүлж таарна. Зарим оронд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг гурван жил тутамд шинэчлээд, түүнээс нь татвар хураадаг эрх зүйн зохицуулалт бий. Гэтэл манай улс олон жилийн өмнөх үнэлгээний дүнгээр тооцож татвар хурааж буй нь зохимжгүй.

Зочид буудал = Хашаа байшин

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар ногдуулах үнэлгээг зах зээлийн үнээс багаар бүртгүүлж, 10-20 жилийн турш бага татвар төлж буй аж ахуйн нэгж олон байна.

Home plaza - 17.4 сая төгрөгийн татвар төлдөг

4500 мкв талбай бүхий тус барилгыг 2013 онд 1.7 тэрбум төгрөгөөр үнэлж улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн байдаг. Улмаар сүүлийн 10 жилийн хугацаанд жил бүхэн 17.4 сая төгрөгийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар төлж байна. Тус барилгын зах зээлийн үнэлгээ 18.8 тэрбум төгрөг. Тэгэхээр зах зээлийн үнээр татвар төлбөл одоо төлж байгаагаас 10 дахин их хэмжээний татвар төлөхөөр харагдаж байна.

Улсын их дэлгүүр- 84 сая төгрөгийн татвар төлдөг

26.858 мкв талбайтай Улсын их дэлгүүрийн барилгыг 2001 онд 8.4 тэрбум төгрөгөөр улсын бүртгүүлж бүртгүүлсэн байдаг. Улмаар өнгөрсөн хугацаанд буюу 20 гаруй жил 84 сая төгрөгийн татвар төлж байна. Харин зах зээлийн үнэлгээ нь улсын бүртгэл дэх үнээс хоёр дахин өндөр байгаа юм.

“Залуучууд” зочид буудал - 8 сая төгрөгийн татвар төлдөг

Хотын төвд байрлах 3136 мкв талбай бүхий “Залуучууд” зочид буудлыг 2001 онд улсын бүртгэлд бүртгүүлэхдээ 800 сая төгрөгөөр үнэлжээ. Харин тус барилгын зах зээлийн үнэлгээ нь тус үнээс 16 дахин өндөр юм. Тэгэхээр жилд найман сая бус 132 сая төгрөгийн татвар төлөх боломжтой харагдаж байна.

Эдгээрээс гадна, зах зээлийн үнээс 10 дахин багаар үнэлэгдэж, татвар төлж буй “Палас” зочид буудал, 22 жилийн турш 17.6 сая төгрөгөөр үнэлэгдэж, жилд ердөө 200 мянган төгрөгийн татвар тушааж буй “Мандухай” зочид буудал, нэг өрөө байрны үнээс доогуур үнэлгээ хийлгэж, жилд 1.8 сая төгрөгийн татвар төлж байгаа “Элбэг” их дэлгүүр, 20 орчим жилийн турш 10 сая төгрөг төлж байгаа “Контентал” зочид буудал зэргийг нэрлэж болохоор юм.

Саарын хажуугаар сайн нь ч бий. Ижил төрлийн үйл ажиллагаа явуулдаг хэр нь хөрөнгөө зах зээлийн ханшаар нь үнэлүүлж, татвараа шударга төлдөг байгууллага, аж ахуйн нэгж ч манайд олон бий. Тухайлбал, 2017 онд ашиглалтад орсон “Шангрилла Улаанбаатар” зочид буудал 880.9 тэрбум төгрөгийн үнэлгээгээр бүртгүүлж, жил бүхэн 8.8 тэрбум төгрөгийн татвар төлж байна. Мөн 49.5 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй “Sky” хүнсний дэлгүүр жилд 494.7 сая төгрөгийн татвар, 59.5 тэрбум төгрөгөөр бүртгүүлсэн “Орчлон” сургууль, цэцэрлэгийн цогцолбор жилд 595.4 сая төгрөгийн үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлж байна.

Нийслэлийн Засаг даргын Эдийн засаг, дэд бүтцийн асуудал хариуцсан нэгдүгээр орлогч Ж.Сандагсүрэн

Гурван давхар зочид буудал хашаа байшингийн, дөрвөн давхар худалдааны төв гурван өрөө орон сууцны үнэд хүрэхгүй байна гэдэг шударга бус үнэлгээ. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа бүрэн хураавал энэ төрлийн татварын орлого 3-4 дахин нэмэгдэх боломжтой гэж харж байгаа. Бид одоогоор үл хөдлөх хөрөнгийн татвараар 76.1 тэрбум төгрөг төвлөрүүлж байгаа. Хот татвараа шударгаар хураахын төлөө тууштай ажиллана. Эхний ээлжид компаниудаас нийгмийн хариуцлагынхаа хүрээнд татвараа шударгаар төлөхийг хүсэж байна. Хариуцлага тооцох тухайд, Татварын ерөнхий хуулийн 73.2, 82.1-т нөхөн татвар ногдуулах, алданги тооцох, хүү торгууль тавих эрх зүйн зохицуулалт бий.

Шударга үнэлгээ үгүйлэгдэж байна

Хөрөнгөө багаар үнэлүүлж, татвараас бултаж байгаа бугшсан асуудлын гол гогцоо нь хөрөнгийг бодит шударга үнэлж дөнгөхгүй байгаатай холбоотой. Манай улсад үл хөдлөх хөрөнгийг өмчийн эзний захиалгаар эсвэл төрийн эрх бүхий албан тушаалтны шийдвэрээр үнэлдэг. Гэхдээ практик дээр ихэвчлэн өмчийн эзний захиалгаар хөрөнгийн үнэлгээ хийж байна. Тиймээс өмчийн эзэн татвар, шимтгэлээс бултах зорилгоор хөрөнгөө багаар үнэлүүлэх тохиолдол элбэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг үнийн дүнгээр нь багцалж харвал, 1-10 сая хүртэл үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгө тал хувийг нь эзэлж байна. Харин тэрбум төгрөгөөс дээш үнэлгээтэй үл хөдлөх 5 хувьд ч хүрэхгүй байгаа юм. Гэтэл өнгөрсөн хугацаанд орон сууцны үнэ хэд дахин нэмэгдсэн. Тухайлбал, 2011 онд нэг ам метр нь 1.3 сая төгрөгийн үнэлгээтэй байсан сууц одоо 3.2 сая төгрөг болжээ. Тиймээс үл хөдлөхийн үнэлгээг улс орнуудын жишгээр тогтмол шинэчлэх, шударга үнэлдэг эрх зүйн зохицуулалт зайлшгүй шаардлагатай байна. Уг нь өнгөрсөн онд хөрөнгийн үнэлгээний хууль шинэчлэгдсэн ч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, татварын тэгш бус байдлыг өөрчлөхийн тулд эд хөрөнгийн хуулийг бүрэн шинэчлэх шаардлагатайг ч эх сурвалжууд хэлж буй.

Мэргэшсэн үнэлгээчин Ц.Түвшинцэнгэл

Худалдан борлуулж, ямар нэг зүйлийн барьцаанд тавих болохоор тухайн хөрөнгө асар үнэ цэнтэй болчихдог. Харин хөрөнгөөс нь улбаалсан татвар, шимтгэл төлөх болохоор түүн шиг үнэгүй хөрөнгө байхгүй болчихдог. Тэгэхээр эрх зүйн орчныг чамбайруулах хэрэгтэй. Өнгөрсөн оны зургаадугаар сард Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль шинэчлэгдсэн. Улмаар тухайн хөрөнгийг үнэлж байгаа хүнд тооцох хариуцлагыг чамбайруулсан. Тиймээс цэгцэндээ орно гэх хүлээлттэй байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийг бодитоор үнэлж, татварын хувь хэмжээг шинэчлэхгүй бол татварын тэгш тогтолцоо үгүй болж, татвар төлөгчдийн итгэл, идэвх сулрах эрсдэлтэй юм. Төр оршихуй дор татвар буй. Татвар буй дор төр оршмуй.

О.Даваасүрэн

Эх сурвалж: Үндэстний ТОЙМ сэтгүүл